Classe de energia F e G: por que imóveis podem virar armadilha cara

Os gastos com aquecimento disparam, as metas climáticas ficam mais rígidas e, ao mesmo tempo, anúncios de venda exibem muitos metros quadrados por um preço chamativamente baixo. O problema quase sempre aparece no selo energético: apartamentos e casas classificados como F ou G costumam ser casos realmente complicados. Quem compra sem se preparar corre o risco de transformar o sonho do imóvel próprio num projeto caro e permanente.

Por que a classe de energia F e G virou um risco de verdade

Imóveis com desempenho energético muito fraco são frequentemente chamados de “ralos de energia” ou “buracos de calor”. Por trás do tom informal, existe um impacto real no bolso. Edifícios nas classes F ou G, muitas vezes, passam com folga de 330 quilowatt-hora por metro quadrado ao ano - e isso aparece diretamente nas contas.

"Uma casa na classe F ou G pode, com a mesma área, gerar custos de aquecimento de duas a três vezes maiores do que um imóvel bem reformado."

Para quem compra, a classe energética deixou de ser um detalhe secundário há tempos. Esse indicador está cada vez mais determinando se um imóvel cabe ou não no orçamento, porque:

• as despesas mensais (custos de manutenção e consumo) tendem a ser bem mais altas;
• bancos vêm incorporando os riscos energéticos com mais peso na avaliação;
• futuras obrigações de reforma podem reduzir o valor de revenda.

Em geral, são construções mais antigas, com isolamento insuficiente, janelas com frestas e sistemas de aquecimento ultrapassados, que acabam caindo nessas classes. No papel, parecem uma pechincha. Na prática, muitas já chegam com “cara de obra” anunciada.

O preço seduz - e a reforma consome o suposto ganho

Anúncios desses imóveis costumam soar como uma promessa: muito espaço, boa localização, “pouca necessidade de reforma” - e um preço claramente abaixo de apartamentos equivalentes com um selo energético melhor. É justamente aí que a armadilha começa.

Quando a requalificação energética entra no planejamento de verdade, os itens no orçamento se multiplicam rapidamente:

• troca de janelas e portas com vidro ruim;
• isolamento de telhado, fachada e laje do porão;
• substituição do sistema de aquecimento, por exemplo, abandonando óleo ou uma caldeira antiga a gás;
• adequação de fiação elétrica e encanamentos de água quando a intervenção é maior.

Em uma casa unifamiliar ou em um apartamento maior, os valores frequentemente chegam rápido à faixa de 30.000 a 50.000 euros - e, em alguns casos, passam bem disso. E mesmo com esse investimento, não existe garantia de que o imóvel terminará com uma classe energética muito melhor.

"Quem olha apenas para o preço de compra costuma não perceber que a conta da reforma pode engolir totalmente o suposto desconto - ou até superá-lo."

Custos escondidos que quase ninguém coloca na conta

O cenário fica especialmente caro quando o comprador não investiga a fundo antes de assinar. Além das obras mais evidentes, há uma lista de custos adicionais que costuma surpreender:

• laudos obrigatórios e relatórios energéticos;
• modernização da parte elétrica, caso a instalação antiga já não seja permitida;
• mofo ou danos por umidade escondidos atrás de papéis de parede antigos;
• varandas, telhados ou áreas comuns (como escadarias) em prédios que também precisem de obra;
• medidas de proteção contra incêndio exigidas em edifícios mais antigos.

Em condomínios, ainda podem entrar despesas rateadas para a fachada, o telhado ou o sistema de aquecimento do prédio inteiro. O que no anúncio parece uma compra barata pode, ao fechar a conta completa, se revelar um erro clássico de avaliação.

Aperto legal: o que fica mais rígido a partir de 2026

Ao mesmo tempo em que os preços de energia sobem, diversos países - incluindo a França, cujas regras servem de referência neste exemplo - vêm endurecendo exigências legais para imóveis ineficientes. O sentido é nítido: classes energéticas ruins devem sair do mercado de locação ou passar por reformas extensas.

Ano	Regra para apartamentos muito ineficientes (exemplo da França)
2025	Apartamentos com classe de energia G não podem mais ser alugados em novos contratos
2026	Ampliação de obrigações de verificação e mais relatórios energéticos, por exemplo, para pequenos condomínios
2028	Proibição de novas locações para apartamentos na classe F

Para quem aluga, o recado é direto: sem reforma energética, um imóvel F ou G vai perdendo, passo a passo, a possibilidade de ser locado. Além disso, há alguns anos, aluguéis desses imóveis muitas vezes ficam congelados - aumentos só acontecem quando existe um novo certificado energético com classificação melhor.

"Quem compra hoje um apartamento F ou G como investimento pode, em poucos anos, enfrentar a escolha: reforma cara ou imóvel vazio."

Na hora de vender mais adiante, a legislação também pressiona. Um relatório energético obrigatório deixa as condições do imóvel muito transparentes para potenciais compradores. Isso fortalece a negociação do interessado e tende a aumentar o desconto exigido em imóveis sem reforma.

Mesmo assim comprar? Para quem esse negócio arriscado pode valer

Apesar de todos os alertas, imóveis que consomem muita energia ainda atraem determinados perfis de comprador. Em especial, quem pensa de forma especulativa ou muito no longo prazo - e sabe lidar com obra.

Perfis de compradores que ainda entram nesse tipo de compra

• Moradores que vão usar o imóvel, com orçamento muito curto, que procuram uma porta de entrada mais barata e aceitam passar anos com poeira, reforma e casaco dentro de casa.
• Profissionais e entusiastas experientes de obra, que conseguem executar parte do trabalho por conta própria e, assim, reduzir custos de maneira relevante.
• Gente do mercado, como empresas de reforma ou negociadores de imóveis, que sabem estimar como um imóvel degradado pode se valorizar após a requalificação.

O ponto central continua sendo o mesmo: no fim, a matemática precisa fechar. Quem compra precisa de um plano claro e de projeções realistas.

Três perguntas de checagem antes de cair numa armadilha energética

Para evitar que o negócio desande, o comprador deveria, no mínimo, calcular com cuidado:

1. O valor de mercado do imóvel já reformado cobre com folga a soma de preço de compra, custos de aquisição e orçamento de reforma?
2. Todos os programas de incentivo, linhas de crédito e subsídios (por exemplo, financiamentos de reforma com juros menores, subsídios estatais, programas regionais) são de fato acessíveis e plausíveis?
3. Dá para planejar o cronograma de obra de modo que proibições de locação ou padrões mais rígidos não atrapalhem no meio do caminho?

Se pelo menos uma dessas perguntas não tiver uma resposta sólida, vale repensar com muito cuidado se a compra faz sentido.

Checklist antes de assinar: como evitar surpresas desagradáveis

Quem realmente considera comprar um imóvel classe F ou G precisa de mais do que intuição. Preparação metódica reduz o risco de decisões ruins.

"Algumas horas de análise antes do cartório podem poupar anos de estresse com reforma e preocupações financeiras."

• Ler o relatório energético com atenção: quais medidas são recomendadas, quais economias são realistas e que valores o avaliador estima?
• Pedir vários orçamentos: não falar com apenas um prestador; buscar pelo menos três e comparar item por item.
• Avaliar a envoltória do edifício: condição do telhado, fachada, janelas e porão deve ser checada, se necessário, por um perito de construção.
• Em condomínios, consultar atas e documentos: grandes intervenções já foram aprovadas ou debatidas? Existe possibilidade de taxa extra?
• Planejar o financiamento já incluindo a reforma: o banco não deveria considerar só a compra, mas também o pacote completo de requalificação energética.

O que muita gente subestima: carga mental e estresse do dia a dia

Fala-se bastante sobre dinheiro, mas pouco sobre desgaste emocional. Só que um imóvel que exige reforma pesada também cobra mentalmente. Meses - ou anos - de poeira, barulho e compromissos com obra consomem energia, especialmente quando a pessoa trabalha e/ou tem crianças em casa.

O desafio cresce quando a reforma precisa acontecer no inverno, porque o prazo até novas exigências legais está apertado. Contas altas de aquecimento somadas à obra podem afetar o clima da casa de forma contínua. Quem entra num projeto desses precisa avaliar não apenas o saldo bancário, mas também a própria capacidade de aguentar a pressão.

Enquadramento prático: quando a compra pode fazer sentido

Um imóvel F ou G pode ser uma oportunidade, apesar dos riscos, se algumas condições estiverem alinhadas. Por exemplo, quando:

• a localização tem demanda forte no longo prazo;
• o desconto em relação a imóveis já reformados é realmente expressivo;
• parte das melhorias já foi feita, como janelas novas ou um sistema de aquecimento moderno;
• você tem apoio técnico (família ou amigos) para executar ou acompanhar trabalhos.

Na prática, quem compra esse tipo de imóvel aposta em dois resultados: custos de energia menores após a reforma e uma valorização relevante numa venda futura. Mas isso só funciona quando as medidas são planejadas e executadas corretamente - e quando as regras não ficam ainda mais severas.

Como regra geral: primeiro reunir todas as informações, depois fazer as contas - e só no fim assinar. Comprar uma casa ou um apartamento sem reforma, com falhas energéticas graves, sem seguir esse caminho, é brincar não só com a própria paciência, mas também com muito dinheiro.

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