Lei “anti‑Airbnb” em 2026: micro‑BIC muda e pesa nos alugueis de temporada

A partir dos rendimentos de 2025, uma reforma apelidada de lei “anti‑Airbnb” vai cortar o generoso regime micro‑BIC que impulsionou os alugueis de temporada mobiliados, mudando o equilíbrio entre estadias sazonais e moradia de longo prazo.

A discreta revolução fiscal contra os alugueis de curta duração

Durante anos, explorar um imóvel de temporada na França foi, do ponto de vista tributário, um negócio confortável. No micro‑BIC aplicado a meublés de tourisme não classificados, proprietários podiam faturar até €77.700 por ano e, ainda assim, contar com um abatimento fixo de 50% sobre a receita bruta de alugueres. Na prática, apenas metade do que entrava era considerada para imposto de renda e contribuições sociais. Isso fazia um pequeno apartamento à beira‑mar no Airbnb parecer bem mais vantajoso do que um contrato de longa duração.

A lei Le Meur, oficialmente lei nº 2024‑1039 e frequentemente apresentada como um pacote “anti‑Airbnb”, altera essa lógica. A administração fiscal francesa já confirmou o calendário: as novas regras valem para rendimentos auferidos a partir de 1 de janeiro de 2025 e vão refletir‑se nas declarações entregues na primavera de 2026.

“A partir de 2026, milhões de proprietários europeus de alugueis de temporada vão descobrir que a era de uma tributação ultraleve acabou.”

O objetivo político é explícito: diminuir a vantagem financeira dos alugueis de curta duração em zonas onde moradores têm dificuldade para encontrar habitação e incentivar que imóveis voltem a ser ocupados o ano inteiro.

O que exatamente desaparece em 2026?

A reforma não elimina o micro‑BIC como um todo, mas remove as características mais atraentes para muitos anfitriões amadores.

O regime antigo: uma almofada generosa

Até os rendimentos de 2024, os alugueis turísticos mobiliados não classificados apoiavam‑se em três pilares:

• Teto anual de receita para o micro‑BIC: €77.700
• Abatimento fixo sobre os alugueis brutos: 50%
• Base tributável: apenas os 50% restantes, sujeitos a imposto de renda e contribuições sociais

Para quem recebia €20.000 por ano com um gîte no campo, o fisco considerava apenas €10.000. O restante entrava como despesas presumidas: sem perguntas, sem comprovantes, sem necessidade de guardar recibos.

O novo regime: limites divididos por cinco

A partir dos rendimentos de 2025, os alugueis de temporada não classificados sofrem dois cortes simultâneos:

Regra	Até os rendimentos de 2024	A partir dos rendimentos de 2025
Teto do micro‑BIC (alugueis turísticos não classificados)	€77.700	€15.000
Taxa do abatimento fixo	50%	30%

Em resumo, mais proprietários deixarão de caber no micro‑BIC e, mesmo quem continuar dentro, verá uma parcela maior da renda de aluguer ser tributada.

“Um proprietário que fatura €20.000 por ano pode ver a sua base tributável saltar de €10.000 para €14.000, um aumento acentuado em apenas um ano.”

A medida aproxima o tratamento dos alugueis de curta duração não classificados ao dos imóveis não mobiliados no regime micro‑foncier, historicamente menos favorável. O Estado não esconde a intenção: fazer com que a temporada pareça menos um atalho fiscal e mais uma atividade de aluguer “normal”.

Quem fica poupado pela reforma?

O impacto não é igual para todos. O divisor de águas está entre alugueis turísticos de curta duração e contratos que servem como moradia principal do inquilino.

• Alugueis mobiliados usados como residência principal do inquilino mantêm as regras atuais do micro‑BIC: teto de €77.700 e abatimento de 50%.
• O aperto mira claramente estadias curtas contratadas por plataformas como Airbnb, Abritel, Booking.com e serviços semelhantes quando o alojamento não é oficialmente classificado como “meublé de tourisme”.

Esse detalhe é decisivo para proprietários que combinam estratégias em diferentes imóveis. Um contrato mobiliado de longo prazo continua em terreno mais amigável, enquanto o estúdio de fim de semana para turistas é o que sofre a pancada.

Migração para o regime real do LMNP: o novo padrão para anfitriões mais ativos

Entre proprietários no enquadramento de locação mobiliada não profissional (LMNP), a avaliação de muitos contabilistas é convergente: para quem ultrapassar €15.000 por ano com alugueis de curta duração, o regime real tende a virar a escolha padrão.

Como funciona o regime real

Ao contrário do abatimento fixo, o regime real exige escrituração completa. Em contrapartida, permite descontar despesas efetivas, como:

• Juros do financiamento imobiliário
• Imposto predial e encargos locais
• Taxas de agência e custos de administração
• Reparos, manutenção e algumas obras de melhoria
• Seguro, contas de serviços e internet

Além disso, é possível depreciar o imóvel e o mobiliário ao longo do tempo. Essa “amortização” é um lançamento contábil sem saída de caixa imediata, mas que reduz o lucro tributável ano após ano.

“Com a amortização, muitos proprietários em LMNP conseguem, de forma legal, apresentar pouco ou nenhum lucro tributável durante vários anos, mesmo com uma renda de aluguer elevada.”

O preço a pagar é burocrático: aderir ao regime real quase sempre significa contratar um contabilista, dominar regras básicas de gestão e passar a tratar o aluguer como um pequeno negócio - e não apenas como uma renda paralela.

Obter a classificação de alojamento turístico: um possível contorno

Uma alternativa que vem ganhando espaço é buscar a classificação oficial como “meublé de tourisme”. Quando o imóvel cumpre padrões de conforto e equipamentos e é aprovado em vistoria por um organismo autorizado, o enquadramento fiscal pode permanecer mais vantajoso do que o de um imóvel não classificado.

Para alojamentos classificados, o micro‑BIC continua mais próximo do modelo antigo, com abatimento maior e teto de receita mais elevado. Ainda assim, o proprietário precisa investir para atender aos critérios, cumprir regras locais e acompanhar a rentabilidade depois de garantir o benefício fiscal inicial.

Também vale lembrar que prefeituras em regiões turísticas estão a endurecer normas urbanísticas e a declarar certas áreas como “tensas”, onde a atividade de curta duração pode ser limitada ou fortemente regulada. A classificação não blinda o proprietário dessas ferramentas de ordenamento.

Cenários práticos: o que muda numa declaração típica?

Um anfitrião de €20.000 por ano antes e depois da reforma

Considere o caso de um proprietário de um apartamento costeiro não classificado que recebe €20.000 em alugueis brutos anuais:

• Até os rendimentos de 2024 (micro‑BIC 50%): base tributável = €10.000.
• A partir dos rendimentos de 2025 (micro‑BIC 30%): base tributável = €14.000, se ele permanecer no micro‑BIC e não ultrapassar o novo teto de €15.000.
• Acima de €15.000: ele terá de - ou, muito provavelmente, optará por - migrar para o regime real, em que o lucro tributável dependerá de despesas efetivas e amortização.

Para um contribuinte numa faixa de renda intermediária, esses €4.000 adicionais de renda tributável podem transformar‑se facilmente em várias centenas de euros a mais por ano entre imposto e contribuições sociais.

Quando o regime real “ganha” nos cálculos

Agora imagine um proprietário com custos elevados: financiamento recente, juros altos, obras relevantes de renovação e mobiliário caro. No micro‑BIC, esses gastos não entram individualmente - são substituídos pelo abatimento percentual. Já no regime real, eles passam a ser integralmente considerados.

Nos primeiros anos de uma compra alavancada, a combinação de juros e amortização pode reduzir o lucro tributável a zero, ou quase. Para esse perfil, o fim da generosidade do antigo micro‑BIC tende a ser menos dramático, porque a mudança para o regime real pode resultar numa carga menor do que a antiga dedução fixa de 50%.

Noções‑chave que vale entender

Duas ideias técnicas estão no centro da mudança que se materializa em 2026.

Micro‑BIC é um sistema simplificado para rendimentos de pequena atividade e aluguer. Em vez de registar cada despesa, o Estado presume que uma percentagem fixa da receita corresponde a custos. É prático, mas perde atratividade quando essa percentagem presumida encolhe de 50% para 30%.

Amortização no regime real do LMNP segue o caminho inverso. O proprietário dilui o custo do imóvel e do mobiliário por muitos anos, deduzindo uma parcela anual como se o ativo estivesse a desgastar‑se. Esse encargo contábil costuma ser o principal motivo para anfitriões experientes abandonarem o micro‑BIC, sobretudo sob as novas regras mais restritivas.

Para quem administra vários imóveis, combinar regimes pode ser uma estratégia: um apartamento mobiliado de longo prazo pode permanecer no micro‑BIC pela simplicidade, enquanto um Airbnb de alta rentabilidade no centro pode ir para o regime real para aproveitar ao máximo a amortização e os custos elevados.

Nem sempre a melhor escolha é evidente sem simulações. Com a lei Le Meur a redesenhar a rentabilidade a partir de 2026, muitos proprietários vão perceber que o antigo arranjo “configurou e esqueceu” para alugueis de curta duração agora exige revisão cuidadosa, testes de cenários e, em muitos casos, uma mudança completa de estratégia.